Wohnung kündigen: Fristen & Rückgabe
Eine Mietwohnung kündigen Sie in der Schweiz mit einer Frist von mindestens drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR), schriftlich und fristgerecht. Wer früher raus will, kann über einen Nachmieter aussteigen (Art. 264 OR); bei der Rückgabe zählt der vertragsgemässe, gereinigte Zustand (Art. 267 OR).
Kündigungsfrist und Termin
Für Wohnungen gilt nach Art. 266c OR eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten auf die ortsüblichen Termine oder das Ende der Mietdauer. Der Vertrag kann längere, nicht aber kürzere Fristen vorsehen. Massgebend ist der Zugang der Kündigung beim Empfänger, nicht das Absendedatum — die Kündigung muss also spätestens am letzten Tag vor Fristbeginn angekommen sein.
Form der Kündigung
- Mieterseitig: schriftlich kündigen; bei gemeinsam gemieteten Familienwohnungen müssen beide Ehe- oder eingetragenen Partner unterzeichnen.
- Vermieterseitig: für Wohnungen ist das amtlich genehmigte Formular vorgeschrieben (Art. 266l OR).
- Senden Sie die Kündigung nachweisbar, idealerweise eingeschrieben, und bewahren Sie den Beleg auf.
- Notieren Sie den Kündigungstermin und stimmen Sie ihn mit dem geplanten Zügeltermin ab.
Vorzeitig raus per Nachmieter
Wer vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen will, kann sich nach Art. 264 OR durch einen Nachmieter von der Zahlungspflicht befreien. Der vorgeschlagene Ersatzmieter muss zumutbar sein, den Mietzins bezahlen können und bereit sein, den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Erfüllt der Kandidat diese Voraussetzungen, endet die Zahlungspflicht, selbst wenn der Vermieter ihn ablehnt.
Rückgabe der Wohnung
Bei der Wohnungsabgabe geben Sie die leere, gereinigte Wohnung zurück. Nach Art. 267 OR schulden Sie den Zustand, der sich aus vertragsgemässem Gebrauch ergibt: Normale Abnutzung geht zu Lasten des Vermieters, Schäden und mangelnde Reinigung zu Ihren Lasten. Der Vermieter muss die Wohnung bei der Übergabe prüfen und Mängel sofort rügen (Art. 267a OR) — nur rechtzeitig protokollierte Mängel darf er Ihnen belasten. Halten Sie den Zustand in einem Rückgabeprotokoll fest.
Mietkaution zurückerhalten
Die Mietkaution beträgt bei Wohnungen höchstens drei Monatszinse und liegt auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen (Art. 257e OR). Ausbezahlt wird sie nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen gerichtlichen oder behördlichen Entscheid. Eine saubere Endreinigung mit Abnahmegarantie und ein sorgfältiges Rückgabeprotokoll sind der beste Weg, die Kaution vollständig zurückzuerhalten.
Quelle: Obligationenrecht (OR), SR 220 — fedlex.admin.ch
Auf einen Blick
- Kündigungsfrist Wohnung
- mind. 3 Monate (Art. 266c OR)
- Massgebend
- Zugang der Kündigung, nicht Absendedatum
- Vorzeitig raus
- Nachmieter nach Art. 264 OR
- Rückgabe
- vertragsgemäss und gereinigt (Art. 267 OR)
- Kaution
- max. 3 Monatszinse, Sperrkonto (Art. 257e OR)
Häufige Fragen
- Wie lange ist die Kündigungsfrist für eine Wohnung?
- Mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen Termin oder das Ende der Mietdauer (Art. 266c OR). Der Vertrag kann längere, nicht aber kürzere Fristen vorsehen.
- Zählt das Datum des Poststempels oder der Zustellung?
- Massgebend ist der Zugang der Kündigung beim Empfänger, nicht das Absendedatum. Die Kündigung muss vor Beginn der Frist angekommen sein — kündigen Sie deshalb rechtzeitig und nachweisbar.
- Kann ich vor Ablauf der Frist ausziehen?
- Ja, mit einem Nachmieter nach Art. 264 OR. Er muss zumutbar und zahlungsfähig sein und den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen übernehmen wollen. Dann endet Ihre Zahlungspflicht.
- Wann bekomme ich die Mietkaution zurück?
- Nach beanstandungsfreier Rückgabe und mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen behördlichen Entscheid. Eine saubere Wohnungsabgabe mit Rückgabeprotokoll beschleunigt die Freigabe.